Vendre ou louer sa résidence? — Une décision importante

Des impacts fiscaux découlent de la vente ou de la location de votre résidence, tout comme le changement d’usage de celle-ci.

Si vous habitez une résidence principale, au sens des lois fiscales, le fait de commencer à louer celle-ci crée ce que l’on appelle un changement d’usage puisque dorénavant votre résidence servira à gagner un revenu.

Si vous la vendez, vous vous exposez à générer un gain en capital.

Il est possible d’exonérer, en tout ou en partie, ledit gain en capital en respectant certains critères qui vous permettraient de la qualifier selon les dispositions fiscales.

Qu’entend-on par résidence principale?

Selon les règles fiscales, une Résidence principale signifie¹ :

• Un bien donné qui est soit un logement, soit une tenure à bail dans un logement, soit une part du capital social d’une coopérative d’habitation acquise dans l’unique but d’acquérir le droit d’habiter un logement dont la coopérative est propriétaire;
• Être propriétaire du bien donné, seul ou conjointement avec une personne, dans l’année;
• Le logement est normalement habité dans l’année par le particulier, son conjoint, son ex-conjoint ou son enfant;
• Le particulier désigne le bien donné à l’exclusion de tout autre comme étant sa résidence principale pour l’année;

Prendre note que selon cette définition, une famille peut avoir plus d’une résidence qui se qualifie à titre de résidence principale, telle que le domicile et le chalet.

En ce qui concerne la vente de votre résidence principale, nous vous invitons à lire notre publication à ce sujet intitulée Vente de la résidence principale afin de connaitre vos obligations et les exigences des agences de Revenu du Canada et du Québec.

Au moment du changement d’usage² (date du début ou de fin de location), vous êtes réputé avoir vendu la résidence, et ce, même si dans les faits vous en êtes toujours propriétaire. Vous devez donc à ce moment effectuer les calculs nécessaires afin de déterminer le gain en capital généré à cette date et procéder au choix de résidence principale pour éviter le gain. Vous devrez assumer les impôts payables si un tel choix n’est pas disponible ou désavantageux pour vous, par exemple dans une situation où vous êtes propriétaires de plusieurs résidences familiales.

Et si vous décidez de louer votre résidence.

En ce qui concerne la location de votre résidence, la Loi sur les impôts vous permet d’effectuer un choix vous permettant de conserver celle-ci à titre de résidence principale, et ce, malgré le fait qu’elle soit louée. Cependant, la location de cette dernière ne doit pas dépasser une période de quatre ans et aucun amortissement ne doit être pris sur celle-ci. Le choix³ doit être effectué en même temps que la production de la déclaration d’impôt pour l’année du changement d’usage.

Dans la mesure où le choix n’aurait pas été effectué dans les délais. Une demande de prorogation du délai⁴ est possible pourvu que les critères pour qualifier la résidence soient respectés et qu’aucune incidence fiscale ne résulte du dépôt tardif d’un tel choix.

Par contre, si l’immeuble que vous aviez acquis était un immeuble à revenu et que ce dernier devient votre résidence principale, vous ne serez pas réputé avoir aliéné celui-ci⁵, malgré le changement d’usage.

Pour ce faire, un choix doit être effectué conformément à l’article 45(3) de la Loi de l’impôt sur le revenu et ce dernier doit être produit avec les déclarations de revenus pour l’année d’imposition au cours de laquelle survient l’aliénation réelle du bien ou à un moment antérieur si le ministre en fait la demande et aucune déduction pour amortissement ne doit avoir été prise⁶. Ce choix permet donc de différer la reconnaissance de l’impact fiscal qui découle de ce changement d’utilisation.

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1. Article 274 de la Loi sur les impôts (« LI ») et article 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu (« LIR »)
2. Article 281 LI et article 45(1)a) LIR
3. Article 284 LI et article 45(2) LIR
4. Article 1056.4 LI, 1056.4R1 du Règlement sur les impôts, article 220(3.2) LIR et 600b) Règlement de l’impôt sur le revenu
5. Article 286.1 LI et article 45(3) LIR
6. Article 45(4) LIR

La présente rubrique est fournie à titre d’information générale seulement. Elle ne constitue pas un avis juridique, ni une recommandation. Les lecteurs sont invités à demander des avis juridiques précis à l’égard de toute question en lien avec leur situation particulière. Par conséquent, aucune décision ne doit donc être prise sans qu’une analyse complète des faits propres à votre situation n’ait été réalisée. L’information contenue dans cette rubrique est à jour à la date de publication initiale. Tous droits réservés.