Hypothèque légale de la construction
La qualité d’une dénonciation du point de vue du sous-traitant
En matière d’hypothèque de la construction, la dénonciation n’est pas toujours nécessaire. Elle le devient lorsque les travaux à être effectués ne sont pas demandés directement par le propriétaire1.
Il est donc primordial avant de débuter un chantier de vous assurer de faire les vérifications nécessaires auprès du Registre foncier afin de valider qui est le véritable propriétaire de l’immeuble sur lequel les travaux seront effectués et de transmettre la dénonciation par courrier recommandé au propriétaire.
Que doit comprendre une dénonciation?
- Nom et adresse du propriétaire ou des propriétaires (ex : Copropriété);
- Nom et adresse du sous-traitant;
- Nature et type des travaux à effectuer ou des matériaux à fournir (la description doit être suffisante);
- Indication sur le contrat conclu avec l’entrepreneur et le nom de ce dernier (date de conclusion, période d’exécution, etc.);
- Endroit où seront effectués les travaux ou l’endroit où les matériaux seront fournis (adresse civique et informations sur le lot);
- Montant des travaux ou des matériaux (avec un maximum de précisions);
- Intention du sous-traitant de se prévaloir de l’hypothèque légale de la construction en cas de non-paiement par l’entrepreneur général;
Comment la faire?
La dénonciation doit être faite par écrit, il est essentiel d’avoir une preuve de sa notification au propriétaire et la dénonciation doit avoir lieu avant le début des travaux2. De préférence une notification par courrier recommandé est suggérée, puisque vous aurez la date de réception et la signature du propriétaire à titre de preuve d’envoi.
Bien que le courriel puisse être valide, nous recommandons d’éviter de l’utiliser en raison des difficultés liées à la preuve de réception. Voir en annexe un modèle de dénonciation.
Qu’arrive-t-il s’il y a des extras ou des changements dans les travaux et/ou matériaux?
La transmission d’une nouvelle dénonciation est nécessaire, et ce, avant que les extras soient effectués, que les travaux soient effectués ou que les matériaux soient modifiés.
Cependant, un avis additionnel ne sera pas nécessaire si la dénonciation initiale comprend une mention à l’effet que le prix sera modifié en cas de changements ou de modifications aux travaux, services et matériaux, lorsque ceux-ci n’étaient pas prévisibles lors de la conclusion du contrat avec le sous-traitant ou si des extras sont demandés. Dans le doute, il est préférable de transmettre une seconde dénonciation.
Le défaut de bien respecter ces règles compromet de façon irrémédiable le droit à l’hypothèque légale et donc limite vos chances d’être payés. Dans le doute ou pour vous aider à obtenir paiement, nous vous suggérons de consulter un avocat.
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- Le propriétaire d’un immeuble comprend : l’emphytéote, le superficiaire, l’usufruitier ou un fiduciaire, promettant-acquéreur en possession de l’immeuble, suivant les circonstances. Tiré de PAYETTE, L., Les sûretés dans le code civil du Québec, 5e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2015, à la page 805 para. 1532.
- Art. 2728 C.c.Q.
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